ID 
EN 
Sobat Lets Move Group, sudahkah kalian tahu kalau tarif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) akan naik?
Pajak Pertambahan Nilai di Indonesia diproyeksikan mengalami kenaikan menjadi 12% mulai 1 Januari 2025. Tapi, apakah ada dampaknya bagi sektor properti di Indonesia?
Jika kalian berencana bangun rumah sendiri tahun depan, kalian wajib mengikuti pembahasan kali ini. Yuk, simak apa saja yang perlu diketahui mengenai tarif PPN terbaru dan pengaruhnya terhadap sektor properti.
Apa Itu PPN dalam properti dan Bagaimana Pengaruhnya pada Pembangunan Rumah?
Bayangkan memiliki sebidang tanah dan ingin membangun rumah di atasnya. kalian sendiri yang beli bahan bangunannya, kalian sendiri yang bayar tukangnya, dan rumah itu nantinya dimanfaatkan untuk tempat tinggal kalian sendiri.
PPN itu ibarat “uang tambahan” yang kita bayarkan saat membeli barang atau jasa. Jadi, kalau kita beli bahan bangunan atau bayar tukang untuk bangun rumah, ada PPN yang harus dibayarkan juga.
Kenaikan PPN dari 11% menjadi 12% ini artinya “uang tambahan” yang harus kita keluarkan juga akan bertambah.
Apa Itu PPN KMS?
Dalam Peraturan Menteru Keuangan dijelaskan bahwa kegiatan membangun sendiri sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.
Sebagaimana dijelaskan diatas, maka PPN KMS merujuk pada pajak yang ditetapkan atas kegiatan membangun bangunan yang dilakukan oleh individu atau badan, baik bangunan baru maupun renovasi, di mana hasilnya akan digunakan sendiri atau oleh pihak lain. Jadi, jika kalian berencana membangun rumah untuk ditinggali sendiri, kalian juga perlu memperhitungkan PPN KMS ini.
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP). Seiring dengan itu Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri juga berpotensi naik.
Dikutip dari Pasal 7 Ayat 1 UU HPP, disebutkan bahwa tarif Pajak Pertambahan Nilai sebesar 11% mulanya berlaku pada 1 April 2022. Lalu, menjadi 12% yang mulai berlaku paling lambat pada 1 Januari 2025.
Dasar pengenaan PPN 2025 untuk rumah baru
Kenaikan PPN ini didasarkan pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61/PMK.30/2022 tentang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri. Dalam peraturan ini, PPN yang harus dibayarkan saat membangun rumah sendiri dihitung sebesar 20% dari tarif PPN yang berlaku.
Pasal 3 PMK itu menyebutkan, PPN yang dihitung, dipungut, dan disetor oleh orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri dengan besaran tertentu merupakan hasil perkalian 20% dengan tarif PPN sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat 1 UU PPN yang telah diperbarui oleh UU HPP.
Saat ini, dengan tarif PPN 11%, kalian akan dikenakan pajak sebesar 2,2% dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Namun, mulai 1 Januari 2025, tarif PPN naik menjadi 12%, sehingga pajak yang dikenakan juga naik menjadi 2,4% dari DPP.
Rumah Seperti Apa yang Kena PPN?
Dalam ayat (3) PMK juga ditetapkan bahwa bangunan yang dikenakan pajak harus berupa 1 (satu) atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:
- Bahan bangunan utama: Rumah kalian harus dibangun dengan bahan-bahan seperti kayu, beton, batu bata, atau baja.
- Peruntukan: Rumah yang dibangun nantinya akan digunakan untuk tempat tinggal atau tempat usaha.
- Luas bangunan: Luas bangunannya minimal harus 200 meter persegi. Jadi, kalau hunian kalian mungil dan cosy di bawah 200 m2, kalian masih bebas dari PPN!
Bagaimana kalau bangun rumahnya bertahap?
Tenang, membangun rumah secara bertahap juga tidak masalah. Yang penting, seluruh proses pembangunannya selesai dalam waktu maksimal 2 tahun. Kalau lebih dari 2 tahun, masing-masing tahapan akan dihitung terpisah.
Bagaimana cara menghitung pajak PPN membangun rumah?
Setelah kita tahu kriteria rumah yang kena PPN, sekarang saatnya belajar cara menghitungnya nih! Memang, aturan perpajakan terkadang terkesan rumit, tapi Lets Move Group akan bantu break down dengan rumus yang dijamin anti pusing.
Untuk memudahkan kalian memahami proses kalkulasi bangunan rumah yang kena pajak membangun sendiri, Lets Move Group merangkum penjelasan dari Bapak Bonarsius Sipayung, Kepala Sub Direktorat PPN Perdagangan, Jasa, dan Pajak Tidak Langsung Lainnya di DJP (Direktorat Jenderal Pajak).
Baca juga: Ketahui 10 Tren Properti di Tahun 2024 Ini!
Rumus ajaib menghitung pajak pertambahan terkait pembangunan rumah sendiri
Menurut ketentuan dari Direktorat Jenderal Pajak, penetapan cara hitung Pajak KMS adalah sebagai berikut:
PPN = 20% x Tarif PPN x DPP
- Tarif PPN: Ini yang akan naik jadi 12% di tahun 2025.
- DPP (Dasar Pengenaan Pajak): Ini adalah 20% dari total biaya bangun rumah kecuali biaya beli tanahnya ya!
Contoh Kasus:
Misalnya, kalian menghabiskan Rp 1 miliar untuk membangun rumah (tanpa menghitung harga tanahnya). Maka, wajib pajak harus membayar:
- DPP: 20 persen x Rp 1 miliar = Rp 200 juta
- PPN di 2024 (tarif 11%): 2,2% x Rp 200 juta = Rp 4,4 juta
- PPN di 2025 (tarif 12%): 2,4% x Rp 200 juta = Rp 4,8 juta
Gampang, kan? Jadi, kalau bangun rumah di tahun 2025, kalian harus bayar PPN Rp 4,8 juta.
Lalu, bagaimana cara bayarnya?
- Bayar Sendiri: PPN ini dibayar langsung oleh kalian sebagai pemilik rumah, bukan oleh kontraktor atau developer.
- Setor ke Bank: Pembayarannya dilakukan melalui bank dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP).
- Otomatis Tercatat: Tenang, kalian nggak perlu lapor lagi ke kantor pajak. Begitu kalian bayar PPN pakai SSP, sistem DJP akan otomatis mencatat pembayaran kalian.
Fleksibel dalam Membangun
Mau bangun rumah sekaligus atau bertahap?
Tenang! kalian tetap bisa menlakukan penyesuaian rencana pembangunan. Yang penting, seluruh proses pembangunannya selesai dalam waktu maksimal 2 tahun ya!
Kalau lebih dari itu, tiap tahapan akan dihitung PPN-nya secara terpisah.
Tips dari konsultan Lets Move Group
Rencanakan dengan Matang
Hitung dengan cermat semua biaya yang dibutuhkan, mulai dari biaya material, upah tukang, hingga biaya lain-lain seperti IMB dan perizinan. Jangan lupa, masukkan juga biaya PPN dalam perhitungan kalian!
Konsultasi dengan pakarnya
Jika kalian masih bingung atau memiliki pertanyaan seputar PPN, jangan ragu untuk berkonsultasi dengan konsultan pajak atau ahli properti.
Pertimbangkan Alternatif
Jika memungkinkan, kalian bisa mempertimbangkan untuk membangun rumah dengan luas di bawah 200 m2 agar tidak dikenakan PPN.
Kenaikan PPN memang akan sedikit menambah biaya pembangunan rumah. Namun, jangan sampai hal ini menghambat impian kalian untuk memiliki hunian yang sesuai keinginan. Dengan perencanaan yang matang dan informasi yang tepat, kalian tetap bisa mewujudkan rumah impian di tahun 2025!
Untuk kalian yang tertarik memiliki properti baru di tahun 2025, Lets Move Group siap membantu kalian dalam proses pencarian properti dan pembangunan rumah. Hubungi kami untuk konsultasi gratis dan dapatkan informasi terkini seputar properti di Indonesia!
Disclaimer:
Informasi dalam artikel ini bersifat umum dan tidak dimaksudkan sebagai nasihat investasi. Harap berkonsultasi dengan ahli keuangan dan properti sebelum mengambil keputusan investasi.
Dengan panduan dari Lets Move Group, Anda dapat memastikan bahwa anda mendapatkan informasi yang akurat dan strategi yang terbaik untuk investasi properti anda di Indonesia.
